정비사업 초기자금 마련에 어려움을 겪는 재개발 조합들을 위해 HUG(주택도시보증공사)가 도입한 ‘조합 초기자금 보증’ 제도가 드디어 실질적인 첫 지원을 시작했다. 그 첫 수혜자는 평택역 인근에 위치한 평택1구역 재개발 정비사업조합으로, HUG의 보증을 통해 주택도시기금 융자를 확보했다. 이번 보증은 단순한 금융지원이 아니라, 전국적인 정비사업에 속도를 붙이는 신호탄이자, 부동산 시장 안정화와 주거환경 개선을 위한 전환점으로 해석된다.
재개발 조합의 숨통을 틔운 '1호 보증'의 등장
도심 속 낡은 주거지를 새롭게 탈바꿈시키는 정비사업, 특히 재개발 사업은 단순한 주택 공급을 넘어 도시환경의 질적 전환을 이끄는 핵심 동력이다. 그러나 이러한 사업의 시작점인 ‘조합 설립 초기’는 언제나 자금난이라는 현실적인 벽에 부딪히기 마련이다. 이 단계에서 조합이 감당해야 할 비용은 단순한 행정절차를 넘어, 각종 용역비·홍보비·초기 운영비 등으로 이어지며, 많은 조합들이 사업 추진 이전부터 좌초되는 경우가 다반사다. 이를 해결하기 위한 제도로 등장한 것이 바로 **HUG의 ‘조합 초기자금 보증’ 상품**이다. 정비사업 조합이 주택도시기금에서 융자를 받을 수 있도록 **보증 역할을 해주는 구조**로, 사실상 조합의 ‘신용을 보강해주는 제도’라 할 수 있다. 이 제도가 출시된 지 불과 몇 개월 만에 **첫 적용 사례가 등장했다는 점에서 큰 의미**를 갖는다. 그 첫 번째 수혜자가 바로 **경기도 평택시 평택1구역 재개발정비사업조합**이다. 2025년 3월에 조합 설립인가를 완료한 이 조합은 약 1757가구 규모의 대단지 재개발을 추진 중이며, 위치적으로도 평택역과 종합병원, 공공기관이 인접해 향후 가치 상승이 기대되는 지역이다. 이번 보증은 단순한 자금 지원을 넘어, 앞으로의 수많은 조합들에게 ‘실행 가능성’을 제시하는 **전국 정비사업의 불씨 역할**을 할 것으로 평가받고 있다.
보증제도의 구조, 그리고 평택1구역이 가진 의미
정비사업은 흔히 분양 수입이나 사업 이익만 조명되기 쉽지만, 실상 가장 어려운 구간은 사업의 초기 단계다. 이 시기의 조합은 아직 수익이 발생하지 않는 상태에서 상당한 선지출을 요구받으며, 민간 금융기관의 대출 문턱도 상당히 높아 현실적인 자금 확보가 매우 제한적이다. 이에 따라 HUG는 **조합 초기자금 보증**을 통해 조합이 주택도시기금에서 융자를 받을 수 있도록 ‘담보’ 역할을 수행하고, 그 결과 조합은 **낮은 이율로 초기자금을 조달할 수 있게 되는 구조**가 완성된다. 이번에 이 제도를 처음 적용받은 **평택1구역 재개발 조합**은 여러모로 상징적인 의미를 갖는다. 📌 **첫째, 제도 도입 후 ‘1호 수혜’라는 점** 이는 향후 다른 지역 조합들이 해당 제도를 보다 적극적으로 검토하는 계기가 된다. 제도가 실제 집행된 사례가 없으면, 활용 자체에 대한 신뢰도도 낮아지기 마련이기 때문이다. 📌 **둘째, 사업지의 입지 가치가 우수하다는 점** 평택역 인접 지역은 수도권 남부권의 핵심 교통 요충지이며, 역세권·의료시설·행정 인프라 등 생활 인프라가 고르게 갖춰진 지역이다. 1757세대 규모의 재개발 단지는 단지 내 자체 경쟁력은 물론, 도시재생 측면에서도 매우 전략적인 위치에 있다. 📌 **셋째, 제도 자체의 개선 노력** HUG는 단순 상품 도입에 그치지 않고, 전국 5대 권역 설명회를 직접 개최하며 상품을 알리고, 지난 6월에는 **심사 요건을 완화**하는 등 이용률 제고에 힘써왔다. 따라서 이번 평택1구역의 보증 승인은 제도적 개선이 실효를 보였다는 **검증 사례**이기도 하다. 윤명규 HUG 사장 직무대행은 “이번 지원을 시작으로 전국 각지의 조합에도 보증을 확대하겠다”고 밝혀, 앞으로 다른 도시에서도 유사한 보증 사례가 연쇄적으로 이어질 것으로 전망된다.
재개발의 숨은 핵심, 초기자금 확보의 패러다임 전환
정비사업의 성공은 단순히 분양률이나 수익률로만 측정할 수 없다. 시작할 수 있느냐, 버틸 수 있느냐, 밀리지 않느냐—이 세 가지가 초기 단계에서 모두 작동해야만 가능한 일이다. 그 가운데 가장 결정적인 요소가 바로 ‘초기자금’이다. 그렇기 때문에 이번 HUG의 조합 초기자금 보증이 갖는 가치는 매우 크다. ‘지원이 필요한 곳에 실질적으로 돈이 도는 구조’를 만든 것은 그 자체로 정책적 설계의 진화를 상징하는 장면이라 할 수 있다. 특히 HUG는 이번 평택1구역 사례를 계기로 제도 이용률 제고, 실무 절차 간소화, 지역별 수요조사 확대 등을 통해 보다 많은 조합에 실질적인 도움을 줄 예정이다. 재개발은 더 이상 대형 시행사와 금융자본만의 전유물이 되어서는 안 된다. 지역 주민들의 자조적인 의지와 공공의 마중물이 함께 작동할 때 비로소 **도시의 미래를 바꾸는 진짜 재개발**이 가능하다. 이번 사례는 그러한 가능성의 첫 걸음이며, 다른 조합들도 이제 ‘어떻게 시작할 수 있을까’라는 질문에 현실적인 답을 찾을 수 있게 되었다.